불법건축물로 표시된 건물을 그대로 두면 매매나 대출, 리모델링 등 재산권 행사에 제약이 생깁니다.
이에 정부는 2025년 하반기 ‘불법건축물 양성화 특별법’ 시행을 추진하며, 일정 조건을 충족한 건물에 한해 합법화 절차를 허용할 계획입니다.
이번 글에서는 불법건축물의 기준과 양성화 개요, 신청 절차를 간단히 정리했습니다.
불법건축물 기준
불법건축물이란 건축법, 소방법, 주차장법 등 관련 법령을 위반하여 지어진 건축물을 말합니다.
아래 유형이 대표적입니다.
- 허가 없이 증축하거나 옥상에 불법 구조물을 설치한 경우
- 용적률·건폐율을 초과한 건물
- 승인 없이 용도를 변경한 사례(예: 다가구 → 다세대)
- 베란다 확장, 계단 캐노피 등 신고 없이 설치된 구조물
이렇게 위반으로 판정되면 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표기되며, 매매 제한, 담보 대출 거절, 주택연금 가입 불가 등 여러 제약이 따릅니다.
또한 매년 이행강제금이 부과되기 때문에, 장기적으로는 재산가치 하락으로 이어질 수 있습니다.
불법건축물 양성화 개요
불법건축물 양성화는 기존 위반건축물을 일정 기준을 충족할 경우 합법적인 건물로 전환해주는 행정 절차입니다.
이 제도는 단순히 불법을 ‘눈감아주는 것’이 아니라, 안전성·위생·방화·주차 기준 등을 충족한 건물만 인정된다는 점이 핵심입니다.
- 양성화 승인 시 기대효과
- ‘위반건축물’ 표기 삭제 → 매매 및 담보대출 가능
- 이행강제금 반복 부과 중단
- 합법적 리모델링 및 증축 가능
- 부동산 자산가치 상승
현재 국토교통부는 전국 단위 실태조사를 마친 뒤, 소규모 주택·상가 중심으로 양성화 허용 범위를 확정할 예정입니다.
특히, 이행강제금 체납이 없고 구조 안전성이 확보된 건물이 우선 대상이 될 전망입니다.
불법건축물 양성화 신청방법
2025년 시행될 양성화 절차는 아래와 같은 6단계로 진행됩니다.
1️⃣ 사전 확인
- 건축물대장을 열람해 위반건축물 여부와 과거 시정명령 기록을 확인합니다.
2️⃣ 관할 구청 상담
- 해당 건축물이 양성화 대상에 포함되는지, 보완이 필요한 부분이 무엇인지 건축과에서 상담을 받습니다.
⚠️각 시군구에 따라 상담 장소는 달라질 수 있습니다.
3️⃣ 서류 준비
- 건축사가 작성한 설계도서, 구조·방화 성능 검토서, 현장조사서 등을 준비해야 합니다.
4️⃣ 심의 진행
- 구청 건축위원회 심의 후 승인 여부가 결정됩니다.
5️⃣ 이행강제금 납부
- 체납이 없어야 하며, 일부 지자체는 납부 이력만 있어도 심사 대상에 포함될 수 있습니다.
6️⃣ 사용승인서 발급
- 최종 승인을 받으면 ‘위반건축물’ 표기가 삭제되고 정상 건축물로 전환됩니다.
🔍 정리하면,
불법건축물 양성화는 단순한 절차가 아닌 ‘재산권 회복의 기회’입니다.
특히 2025년 특별법이 통과되면 한시적으로 시행될 가능성이 높기 때문에,
해당 건물을 보유 중이라면 지금부터 도면, 안전진단, 이행강제금 납부내역 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 현명합니다.